万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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