近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hó双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖ng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖rong>普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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